В мае было отмечено снижение цен на жилье в Кишиневе – первое, после неуклонного повышения на протяжении последних лет.

Но в последующие два месяца продавцам удалось быстро «наверстать» упущенное и уже в августе Агентство по недвижимости Lara стало оперировать новыми расценками: 912 евро за квадратный метр. Ненамного отставали и цены Nika-Imobil - 880 евро за квадратный метр. Риелторы начали поговаривать о том, что после 13-17-процентного повышения, стоимость жилья приблизилась к психологическому порогу в 1000 евро за квадратный метр, в зависимости от класса жилья и места расположения.

Однако, в последующие месяцы цены на жилье вдруг свернули вниз, от среднего тарифа в 912 евро в июле до 871 евро в августе и 867 евро в сентябре - констатирует Биржа Lara. Это первые признаки того, что цены на недвижимость могут пойти и вниз на фоне более низкого уровня продаж и проблем, с которыми сталкиваются продавцы в условиях снижения «жажды приобретения» со стороны спекулятивных инвесторов и граждан, работающих за рубежом, а также затрудненного доступа конечных потребителей к банковским кредитам. Складывается впечатление, что повторяется прошлогодняя ситуация, когда спрос оказался ниже предложения. Строительным компаниям несравненно труднее продать новые квартиры, нередко им приходится довольно долго искать покупателя. И цены на первичном рынке, возможно, не остановятся на достигнутой отметке в 750 евро, их снижение может продолжиться. Дело дошло до того, что и менеджеры ряда компаний – не говоря уже об экспертах, которые по определению более пессимистичны – ожидают снижения цен на 10-15%.

Насколько реальны эти прогнозы? Достаточно реальны, если вспомнить финансовый кризис 1998 года. Годом раньше, в преддверии региональных финансовых бурлений, цены на жилье приблизились к $300 за квадратный метр. Кризис ударил и по рынку недвижимости. Цены скатились до $150 в 2000 году. Однако в конце 90-х годов ситуация была иной. Цены на земельные участки и недвижимость не успели раздуться как мыльный пузырь. Жилье в Кишиневе было гораздо дешевле, по сравнению с европейскими столицами. Сегодня цены у нас оторваны от реальности, тем более - от наших зарплат. Я уже говорил об этом, да и не я единственный так считаю. «Цены на земельные участки неоправданно раздуты, они значительно поднимают стоимость недвижимости» - такую точку зрения высказали многие руководители компаний в ответ на просьбу «Business Expert» прокомментировать сложившуюся ситуацию. «Хоть стреляй, не могу поверить, что квартира в Кишиневе может стоить столько же, сколько и квартира в Париже», - сокрушался один из экспертов, тогда как дру-гой говорил: «Не думаю, что рост цен на недвижимость, наблюдаемый в последние годы, был обоснованным и отражал здоровые тенденции. Эта динамика не имела ничего общего с реальностью, цены на жилье не отражают покупательскую способность». «Цены подскочили настолько, что квартиры оказались не по карману даже работающим за рубежом молдаванам», - констатируют авторы Справочника агентств недвижи-мости-2008. «Нежилая недвижимость, возможно, подешевеет на фоне снижения в последнее время спроса на рынке примерно на 70%. Но это касается снижения раздутых цен, а не реальных», говорят представители агентств недвижимости.

Из строящихся 200 объектов каждый второй был начат в 2005 году и планировался к сдаче в эксплуатацию в 2007-ом. Есть объекты, которые затягиваются года на два, в том числе потому, что квартиры невозможно продать. И еще один момент, отмеченный в Справочнике агентств недвижимости: если в 2006 году было заложено основание 50 жилищных комплексов, то на весь период 2008-2010 годов объявлены или инициированы 20 проектов. Это еще один признак того, что рынок идет уже не так, как прежде, несмотря на то, что в своих заявлениях разработчики афишируют оптимизм, а некоторые даже объявляют амбициозные проекты, в том числе элитных резидентских ансамблей закрытого типа.

Темпы продаж будут, скорее всего, снижаться по мере углубления кризиса и возрастут после успокоения европейских финансовых рынков, которые порождают неопределенность в поведении покупателей, а также более высокую стоимость и дополнительные трудности в получении банковских кредитов.

Участники недавнего «круглого стола», в том числе специалисты и эксперты в этом вопросе, не исключили, что на рынке отмечается стагнация, и цены снизятся на 10%. «Для более резкого падения нет предпосылок», подчеркнули они.Чем обосновывают они свои прогнозы? Отсутствием массивных инвестиций в рынок недвижимости. Молдаване отправляют домой все больше денег. И,разумеется, эксперты правы, когда дают такие оценки: и валютные поступления от гастарбайтеров растут, и иностранные инвестиции мизерные. Но, думаю, риск исходит не из этого. Финансовый рынок обвалился потому, что он был необоснованно раздут. В таком же «гиперболическом» состоянии находится недвижимость и у нас. И даже если предположить, что наше население имеет сотни тысяч долларов, о которых идет речь, самое незначительное снижение цен на недвижимость и ухудшение условий труда на фоне подорожания продовольственных товаров и все более жестких последствий финансового кризиса отобьют желание инвестировать в недвижимость. Это при пессимистичном сценарии. Но кто может гарантировать, что такой сценарий невозможен? В соседних странах уже налицо обвал цен на земельные участки, строители приостанавливают резидентские проекты, а цены на недвижимость «дрейфуют». Пока еще можно найти объявления следующего содержания: «Вниманию иностранных инвесторов!

Гарантируем доход от 25% в год в случае инвестирования средств в новые постройки в Кишиневе и Республике Молдова».Но справедливости ради надо сказать, что уже нередко жилая недвижимость продается по себестоимости. И даже ниже. В среднем добавленная стоимость колебалась вокруг 5-10%. И ни одна из тех 43 строительных компаний и более 110 компаний, предлагающих свои услуги в сфере продажи недвижимости, уже не чувствуют себя в безопасности.

Влад БЕРКУ

Метки статьи: LARA, Nika-Imobil, Недвижимость, падение цен, риелторы