Ипотечный кризис в США, повлекший за собой кризис ликвидности и в европейских странах, пока обходит Молдову стороной. У ближайших соседей, как с Востока, так и с Запада, уже наметились признаки финансовой нестабильности, падает спрос и цены на недвижимость. Молдова является пока островком стабильности в неспокойном финансовом мире.

В чем секрет молдавского рынка недвижимости? Основные причины роста цен на недвижимость в Молдове, вопреки распространенному мнению, лежат за рамками самого рынка недвижимости и строительной отрасли.

Ситуация на рынке, связанная со спросом, предложением и их соотношением, меняется довольно динамично, и поэтому является фактором, который воздействует на цены на коротких промежутках времени, продолжительностью около одного–двух лет. В долгосрочной перспективе, на ценовой уровень более значительное влияние оказывают глобальные макроэкономические факторы, а одним из важнейших среди них является показатель объема денежной массы. В экономике республики наблюдается серьезный дисбаланс между главными макроэкономическими показателями, которые рождает инфляцию. Суть в том, что в страну поступают значительные объемы денежных средств.

Гастарбайтеры в 2007 году перечислили, по официальным данным $1,216 млрд., по неофициальным $1,5 млрд. Прямые инвестиции, по оценке минэкономики, в 2007 составили - $450 млн. За первые пять месяцев 2008 года объем переводов вырос на 42,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил $475 млн., минэкономики прогнозирует рост прямых инвестиций в текущем году на 50% до $700 млн. Кроме того, в виде займов поступают средства крупному бизнесу и банковскому сектору.

Весь этот денежный поток приводит к росту богатства через рост покупательской способности. Однако, Национальный Банк придерживается политики сильного лея, курс национальной валюты последние годы постоянно укрепляется. Возникает дисбаланс между ростом покупательской способности и гораздо более медленными темпами роста производства товаров и услуг. Этот дисбаланс закрывается ростом цен на товары и услуги и увеличением объемов импорта. Дефицит торгового баланса за период январь – май 2008 года вырос на 54% и составил $1,281 млн.

Следует отметить неразвитость фондового рынка, который мог оттянуть на себя часть свободных средств. Владельцы небольших пакетов акций, не участвующие в управлении компанией, не могут рассчитывать на выплату дивидендов. Рост стоимости акций происходит только при консолидации пакетов. Обвал индексов на ведущих фондовых биржах на молдавский фондовый рынок никак не повлиял, специалисты грустно шутят - влиять не на что, рынка нет. Альтернативой могло бы стать хранение денег на обезличенных золотых счетах. Однако механизм инвестирования в золото только зарождается и не совсем близок менталитету наших граждан.

Владельцы небольших сбережений доверяют деньги банкам, которые на данный момент обеспечивают доходность на уровне реальной инфляции, которая по экспертным оценкам составляет до 25%. Ставка по депозитам в валюте составляет 10-15% годовых, по леевым депозитам 17-23%.

Такая макроэкономическая ситуация привела на рынок недвижимости свободный капитал и сделала инвестирование в недвижимость оптимальным инструментом приумножения капитала. Объемы переводов денежных средств возрастали, пропорционально возрастал и спрос на недвижимость, главным образом, в столице. Текущий доход от роста цен на недвижимость составляет минимум 25-30%, дополнительный доход от аренды 5-7%. Примерно 30% всех сделок с недвижимостью являются инвестиционными, то есть недвижимость приобретается для последующей перепродажи или для сдачи в аренду.

Налоговые последствия для инвесторов минимальны, налог на недвижимость за квартиру составляет 0,02% от кадастровой стоимости (а она ниже рыночной в 2-3 раза), примерно 50-100 лей.

Налог на доход от аренды - 5-10% от стоимости арендной платы. Подоходный налог для юридических лиц в 2008 году - 0%, для физических лиц существуют значительные льготы при продаже жилья. За первое полугодие 2008 года цены на жилую недвижимость (квартиры) выросли на 22%.Таким образом, инвестор, вложивший деньги недвижимость в начале года и сдававший ее в аренду получил доход 25% годовых за шесть месяцев.

Географическое положение Молдовы между Евросоюзом и Украиной и близость России делают ее привлекательной для инвестиций в недвижимость, как для европейских компаний стремящихся выйти на Восток, так и для компаний из бывшего СССР, выходящих на европейский рынок. У ближайших соседей цены на недвижимость значительно выше.

Американский ипотечный и мировой кредитный кризис для Молдовы пока влияют только в плане удорожания ипотечных кредитов. Реальность такова, что только 5-10% недвижимости приобретается при помощи ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты выдаются под 17-23% и недоступны большинству населения.

Неразвитость ипотеки в Молдове – Закон об ипотеке был принят только в сентябре 2008 года - и высокие процентные ставки, в какой-то мере сохранили рынок недвижимости от обвала цен. Цены не были раздуты дешевыми кредитами, их рост был обусловлен макроэкономической ситуацией.

Недвижимость приобретается в основном за счет собственных средств, без использования банковских кредитов. Из этого следует вывод, что большинство недвижимости свободно от обязательств кредитным организациям, поэтому изменение ставок по ипотечным кредитам серьезно не повлияет на рынок недвижимости. Однако кризис может сократить объемы денежных переводов из-за границы от молдавских гастарбайтеров, поскольку многие из них могут потерять работу за границей. Возможно, сократится приток инвестиций, но проверить это бу-дет возможно через 3-6 месяцев. По нашим прогнозам, ситуация на рынке недвижимости до конца года не изменится, сохранится текущий уровень цен, а к этому моменту уже будет понятно, насколько мировой финансовый кризис является глубоким. Возможно замедление темпов роста цен на недвижимость, скорее всего, рост будет минимальным или его не будет вообще, но снижение маловероятно.

Петр Олейник, директор Агентства недвижимости Nika Imobil.

Метки статьи: Nika-Imobil, ипотечный кризис, Петр Олейник